2007-11-26 一
——证通电子IPO：房屋租赁风险
深圳市证通电子股份有限公司今天[2007-11-26]公告《首次公开发行股票招股意向书》，披露：
[历史沿革：增资资产未经评估]
2、1996年8月增资扩股
1996 年8 月，根据证通有限股东会决议，股东曾胜强以实物资产增资36.8 万元，股东许忠桂以现金增资16.2 万元，增资后公司注册资本变更为100 万元。深圳市信恒会计师事务所为公司出具了信恒验报字（1996）第025 号《验资报告》。
1996 年9 月25 日正式办理了工商变更登记。此次增资扩股后，证通有限的股东名称、出资金额和出资比例情况如下：
……
在本次增资中，曾胜强先生的实物出资未按照《公司法》及其他相关法律法规的规定进行评估。经当时的股东曾胜强先生及许忠桂女士确认，同时根据信恒验报字（1996）第025 号验资报告，本次曾胜强先生用作增资的，价值368,947元的实物资产：
……
律师认为：按照股东确认并根据《验资报告》的验证，该部分实物资产已全部缴付至证通有限，公司登记机关已就本次出资办理了工商登记。同时，该行为发生在最近三年之前，所涉金额较低。证通有限依法定程序整体变更为股份公司即发行人时，系按照经审计后的帐面净资产值折股。因此前述股东以实物出资未经评估的行为，对发行人本次发行上市不构成实质性障碍。
[生产场地搬迁的风险]
公司及控股子公司证通机电生产场地主要通过租赁方式解决，出租方未取得房屋产权证书，虽然出租方持有深圳市宝安区人民政府颁发的《房屋租赁许可证》，但在租赁合同的有效期内，若出租方因未能取得出租房屋产权而无法继续出租，将使公司面临生产场地被迫搬迁，从而发生搬迁费用和造成停产损失的风险。公司拟通过本次募集资金购置土地并兴建自有厂房，以确保公司生产经营持续稳定并满足进一步发展的需要（详见本招股意向书“第十三节募集资金运用”的相关内容）。
同时，公司发行前持股5%以上的主要股东承诺：“在中国证监会核准发行人本次发行股票并上市，且发行人公开发行的股票在证券交易所正式挂牌后，若因公司及控股子公司租赁厂房的产权瑕疵导致发行人及控股子公司被迫搬迁生产场地，承诺人将以连带责任方式全额承担补偿深圳市证通电子股份有限公司和深圳市证通机电有限责任公司的搬迁费用和因生产停滞所造成的损失。
[房屋租赁]
（1）公司本部的厂房租赁情况
根据证通有限和深圳市黄田股份合作公司（以下简称“黄田股份”）于2006年9 月4 日签订的《房屋租赁协议书》，证通有限向黄田股份租赁位于黄田金碧工业区的金碧厂字第22 号厂房（面积为5590 平方米），租赁期限为2006 年9 月4 日至2011 年9 月3 日，租金为78,260 元/月。
根据证通电子和黄田股份于2007 年6 月6 日签订的《协议书》，证通电子向黄田股份租赁位于黄田金碧工业区的金碧厂字第23 号厂房（面积5590 平方米），租赁期限为2007 年6 月6 日至2012 年6 月5 日，租金为78,260 元/月。
（2）证通机电的厂房租赁情况
根据证通机电和宝安区西乡镇黄田经济发展公司（现更名为黄田股份）于2002 年12 月18 日签订的《房屋租赁协议书》，证通机电向黄田股份租赁位于黄田金碧工业区的金碧厂字第10 号厂房（面积为5932 平方米），租赁期限为2002年12 月18 日至2012 年12 月17 日，租金为80,082 元/月。
出租方是于1998 年在深圳市黄田村集体所有土地上兴建的黄田金碧工业区厂房，由于土地问题一直未能办理产权登记手续，直至2007 年6 月29 日才向深圳市国土资源和房产管理局申请土地使用权的初始登记，并取得深圳市国土资源和房产管理局出具的《房地产登记业务受理通知书》（深国房登受45-200751973B号），目前相关手续正在办理当中。
深圳市黄田股份合作公司前身宝安区西乡镇黄田经济发展公司以集体土地兴建金碧工业区未曾取得相关批准，但宝安区西乡镇黄田经济发展公司已于2002年10 月5 日就黄田金碧工业区的对外出租获得了深圳市宝安区人民政府颁发的（宝）房租证第00200079 号《房屋租赁许可证》。目前，房屋产权证书正在办理当中。
发行人律师认为：宝安区西乡镇黄田经济发展公司以集体土地兴建工业区、房屋产权证书的办理存在法律上的瑕疵，除发行人及其子公司证通机电因租赁黄田金碧工业区厂房而存在厂房搬迁的风险（发行人主要股东曾胜强、许忠桂、曾胜辉已于2007 年3 月18 日承诺以连带责任方式全额承担补偿证通电子和证通机电可能因此发生的搬迁费用和因生产停滞所造成的损失）外，该等瑕疵对发行人不构成其他实质性风险，对发行人的本次发行上市不构成实质性障碍。若由于产权问题而导致发行人被迫搬迁，将影响公司生产经营7-10 天。公司将采取边搬迁边生产的方式，将不利影响降低到最小程度。
同时，发行人已通过公开竞拍方式取得了自有土地，并准备自建厂房，以彻底解决租赁厂房存在被迫搬迁的风险。
（3）武汉证通
根据武汉证通与武汉时代科学研究院于2007 年2 月1 日签订的《房屋租赁协议》，武汉证通向武汉时代科学研究院租赁位于武汉市珞狮路449 号狮城名居2 号楼1 单元1401 房产（房产证号：武房权证洪字第200407898 号），建筑面积为155.36 平方米，租赁期限为1 年，租金为1,000 元/月。
（4）上海证通
2004 年11 月22 日，公司控股子公司上海证通与自然人曹新华签订房屋租赁合同，向其租赁上海兰溪路10 弄7 号1104 号房屋共150 平方米，月租金2,600元，租赁期限为2004 年11 月22 日至2008 年1 月21 日。
募投项目包括“全球营销网络建设项目”。项目总投资3,500万元，其中专设销售机构建设费用1,542万元，营销总部建设费用80万元，信息平台硬件建设150万元，信息/物流平台软件建设172万元，电子商务网站建设166万元，认证、参展、招商等费用1390万元。
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