——上实发展（600748）：房地产行业同业竞争解决方案 资产托管解决同业竞争
今天（2008-03-11），上海实业发展股份有限公司公告《向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买报告书摘要》，披露：
为适应中国房地产业的快速发展、塑造本公司良好的市场形象，提升核心竞争能力、做大做强房地产主业、增加新的利润增长点，增强投资者信心，巩固和加强公司在国内房地产行业的市场地位；同时为解决上海上实与本公司间的同业竞争，本公司拟向特定对象发行股份购买资产，实施重大资产购买，即：向控股股东上海上实（集团）有限公司（以下简称"上海上实"）、上海上实控股子公司上海上实投资发展有限公司（以下简称"上实投资"）发行143,304,244股人民币普通股（A股），用以向上海上实购买其持有的8家房地产类公司股权及上海市浦东新区上川路1111号的土地使用权及地上建筑物，向上实投资购买其持有的6家房地产类公司股权。同时公司将以自筹资金向上实置业集团（上海）有限公司（以下简称"置业集团"）购买其持有的9家房地产类公司股权、海上海商业街资产及由置业集团享有的上海实业开发有限公司（以下简称"上实开发"）收益权。上述目标资产对价总额为4,191,204,861.89元。其中上海上实用以认购股份的非现金资产按评估值作价2,549,624,717.11元，上实投资用以认购股份的非现金资产按评估值作价719,145,089.78元，向置业集团收购的非现金资产按评估值作价922,435,055.00元。
2008年3月7日，中国证监会以证监许可[2008]328号文核准公司本次向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买，并以证监许可[2008]329号文豁免上海上实及一致行动人上实投资应履行的要约收购义务。
[本次交易对同业竞争的影响]
（一）
上海上实与本公司间的同业竞争
上海上实为本公司控股股东。由于历史原因，本次发行前上海上实除经营基础建设、金融投资、现代农业和国内贸易等业务外，仍通过自身及下属公司经营大量房地产业务，与本公司存在同业竞争。
本次发行中，上海上实拟通过其自身及子公司上实投资以房地产类非现金资产购买股权及本公司向置业集团收购房地产类资产的方式，将其及其下属公司拥有的与本公司从事有相同或同类业务的房地产类资产注入本公司，从而基本解决了其与本公司间存在的同业竞争问题。
本次发行完成后，由于客观原因，上海上实仍将持有部分土地或房地产投资，具体包括以下三类：
1、尚未满足法定转让条件暂无法注入的资产
（1）上海市青浦区朱家角镇合计80.86万平方米的土地使用权
上海上实合法拥有上海市青浦区朱家角镇合计80.86万平方米土地的国有土地使用权。截至目前该项目尚处于前期规划阶段，不符合我国《城市房地产管理法》规定的国有土地使用权转让条件（项目建设达到建设总量的25%），上海上实无法于即期将该项目注入上实发展。
2007年12月27日，上海上实与公司签订了《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司关于青浦朱家角镇房地产转让的意向协议》，约定在上述土地上实施的房屋建设工程达到开发投资总额的25%时，由上海上实将该房地产（包括土地使用权和投资开发的地上建筑）按届时评估价值转让给上实发展。该合同中约定的未来转让价格以届时专业机构出具的资产评估报告为依据确定，遵循了公开、公平的原则，符合相关法律法规及公司章程的规定，不会损害非关联股东的利益，符合公司及全体股东的共同利益。
2007年12月27日，上海上实与公司签订《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司托管协议》，约定将上述国有土地使用权，于该协议生效之日起至该土地使用权予以转让且转让完成之日止，委托上实发展管理，由上实发展负责制定并实施相应的土地开发计划。管理费用为每年200万元。
（2）汇贤雅居二期项目在建工程
上海上实已与上海源丰投资发展有限公司（以下简称"源丰投资"）签订了《汇贤雅居二期项目资产收购协议》，约定当项目建设达到建设总量的25%，符合我国《城市房地产管理法》规定的在建工程转让条件时，由源丰投资将该项目以在建工程方式整体转让给上海上实或其指定企业。目前该项目尚处于土地动拆迁阶段，未满足合同规定的在建工程转让条件，且该项目目前仍由源丰投资拥有，上海上实不具备转让该项目的主体资格。
2007年12月27日，上海上实与本公司签署了《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司关于汇贤雅居项目资产转让的意向协议》，根据该协议，在汇贤雅居二期房地产项目建设按照规定达到建设总量的25%，符合法律规定的在建工程转让条件时，由上实发展作为受让方与源丰投资签订在建工程转让合同，转让价格为原《汇贤雅居二期项目资产收购协议》约定的合同价。
2、因未取得其他股东同意或存在不确定性无法注入上实发展的股权投资
（1）上海海外联合投资股份有限公司18.75%股权
上海海外联合投资股份有限公司（以下简称"海外联合"）负责俄罗斯圣彼得堡"波罗的海明珠"项目的开发，上海上实和上实发展分别持有其18.75%股权，其余62.5%股权为上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际（集团）有限公司、上海绿地（集团）有限公司、上海工业欧亚发展中心、上海建工（集团）总公司拥有。根据该公司现有全体股东于2007年3月该公司实行增资扩股时所签订的《增资扩股协议》第13.1条的规定："未经其他方事先书面同意，任何一方均不得转让、出让、抵押或以其他方式处理其在本协议项下的全部或任何权利及/或义务"。上海上实已经向该公司的其他股东上海海外公司、百联集团有限公司、锦江国际（集团）有限公司、上海绿地（集团）有限公司、上海工业欧亚发展中心、上海建工（集团）总公司发出股权转让征询函，上海海外公司、上海绿地（集团）有限公司、上海工业欧亚发展中心明确回复不同意上海上实将该部分股权进行转让。因此，目前上海上实尚无法将该部分股权注入上实发展。
上海上实已经向本公司出具《避免同业竞争声明及承诺函》，承诺将继续与海外联合其他股东进行积极协商，在获得海外联合其他股东放弃优先受让权的承诺后，启动股权转让程序，将海外联合18.75%股权注入本公司。2007年12月27日，上海上实与本公司签订《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司托管协议》，约定将海外联合18.75%股权，于该协议生效之日起至该土地使用权予以转让且转让完成之日止，委托上实发展管理，管理费用为每年合计50万元。
（2）青岛上实瑞欧置业有限公司45%股权
截至本报告书及其摘要出具日，青岛上实瑞欧置业有限公司（以下简称"青岛瑞欧"）注册资本5亿元人民币，公司类型为中外合资企业，其中中国房地产机会（浦东）有限公司（以下简称"中房机会"）持有50%的股权，上海上实持有45%的股权，上实城发持有5%的股权。上海上实已经向青岛瑞欧的外方股东中房机会发出股权转让征询函，中房机会明确回复不同意上海上实将该部分股权进行转让，不会放弃对该部分股权的优先受让权。因此，目前上海上实尚无法将该部分股权注入上实发展。
上海上实已经向本公司出具《避免同业竞争声明及承诺函》，承诺将积极与青岛瑞欧外方股东中房机会沟通，待获得该外方股东放弃优先受让权的承诺后，启动股权转让程序，将青岛瑞欧45%股权注入本公司。2007年12月27日，上海上实与本公司签订《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司托管协议》，约定将青岛瑞欧45%股权，于该协议生效之日起至该土地使用权予以转让且转让完成之日止，委托上实发展管理，管理费用为每年合计50万元。
（3）青岛联港投资开发有限公司50%股权
上海上实持有青岛联港投资开发有限公司（以下简称"青岛联港"）50%股权，该部分股权现金出资额约16,833万元，初步规划由该公司负责青岛流亭空港项目开发，依托流亭国际机场建设物流仓储区和商贸服务区。由于该项目目前仍处于前期论证阶段，尚未与国有土地主管部门签订国有土地使用权出让合同，未来受让该地块土地使用权存在较大的不确定性，本着对上市公司负责、对中小投资者负责的精神，暂不将该公司股权注入公司。
2007年12月27日，上海上实已与公司签署了《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司关于青岛联港投资开发有限公司股权转让的意向协议》，根据该协议，在青岛联港取得其所开发项目的国有土地使用权时，由上海上实向上实发展转让该公司股权，转让价格以届时青岛联港该部分股权的评估价为基准确定。该合同中约定的未来转让价格以届时专业机构出具的资产评估报告为依据确定，遵循了公开、公平的原则，符合相关法律法规及公司章程的规定，不会损害非关联股东的利益，符合公司及全体股东的共同利益。
2007年12月27日，上海上实与公司签订《上海上实（集团）有限公司与上海实业发展股份有限公司托管协议》，约定将青岛联港50%股权，于该协议生效之日起至该土地使用权予以转让且转让完成之日止，委托上实发展管理，管理费用为每年合计50万元。
3、其他相关资产
（1）上海市崇明区团结沙地块、东旺沙地块农业用地
上海市国资委已将上海市崇明区团结沙地块、东旺沙地块合计8,635.90万平方米农业用地作为出资投入上海上实，上海上实已就该部分土地取得沪房地市字（2005）第000037号和沪房地市字（2005）第000039号房地产权证，土地用途为农业用地。按照国家相关法律法规的规定，农业用地如需用于房地产开发，需要在国家农业用地转为建设用地总量控制范围内，经过项目立项批复、规划选址、土地勘测及项目土地利用指标审批等程序，并履行土地出让相关程序后方可用于房地产开发，因此未来该部分土地能否转为建设用地存在不确定性。目前上海上实仅拥有该等土地的农业用地使用权，并未拥有建设用地使用权，上海上实于该等土地上，并无具体房地产开发项目报送政府相关部门审批，该等农业用地不构成与上实发展房地产业务的同业竞争。
为避免将来可能发生的同业竞争，上海上实已经向本公司出具承诺函，承诺今后上海上实将不在该等土地上直接或通过上实发展以外的子公司从事房地产开发业务，如果将来可以在该等土地上从事房地产开发业务，将全部通过上实发展进行。
（2）上海申江两岸开发建设投资（集团）有限公司2.5%的股权投资
上海申江两岸开发建设投资（集团）有限公司（以下简称"申江两岸"）是上海市政府为开发黄浦江两岸而专门设立的公司，申江两岸与上海市黄浦江两岸开发工作领导小组办公室合署办公。对申江两岸2.5%的股权，上海上实仅将其作为财务投资，由于持股比例太低，上海上实无法对申江两岸的经营决策构成重大影响，该部分股权投资不构成与本公司的同业竞争。
根据上海上实向本公司出具的承诺函，未来申江两岸盈利后，上海上实将根据市场情况出售该部分股权。
（3）上海上实海云置业有限公司49%股权
该公司负责开发上海海云天国际广场项目，置业集团持有其49%股权。置业集团已准备将该部分股权对外转让，并已通过产权交易挂牌程序确定受让方，与其签订了股权转让协议。该受让方与本公司及控股股东无关联关系，此次股权转让将在产权交易所完成过户后办理工商变更登记手续。
同时，为避免未来业务经营与上实发展产生同业竞争，上海上实承诺：
1、本次交易完成后，在上海上实作为上实发展控股股东期间，上海上实的房地产业务将全部由上实发展经营；不再新设专门从事房地产业务的子公司，避免在房地产项目开发方面与上实发展产生同业竞争。
2、若因国家政策或其他原因出现上海上实或下属企业从事与上实发展有相同或类似业务的情形，将采取以下措施解决：
（1）优先由上实发展承办该业务，上海上实及下属企业不从事该业务。
（2）由上实发展收购上海上实从事该等业务的下属企业或该下属企业内部从事与上实发展有重叠业务的部门。
（3）通过股权转让等有效方式，不再参与该类业务。
（4）在与上实发展协商的基础上，根据市场或业务品种划分各自的经营活动范围，以充分保护上实发展及中小股东利益。
3、不利用上实发展的大股东地位损害上实发展及其他股东的利益。
4、上海上实有关避免同业竞争的承诺将同样适用于其控股子公司，上海上实将在合法权限内促成其控股子公司履行避免与上实发展同业竞争的义务。
（二）
中介机构对本次交易后同业竞争意见
公司律师国浩律师集团（上海）事务所认为："（1）本次向特定对象发行股票收购资产完成后，上海上实将其及其下属公司控制的与公司从事有相同或同类业务的房地产类资产注入公司，基本解决了上海上实与上实发展的同业竞争问题。（2）如果《避免同业竞争声明及承诺函》能够得到有效履行，能够有效解决未来上海上实及其控制公司与上实发展的同业竞争问题。"
本次交易的独立财务顾问国泰君安证券股份有限公司认为："本次向特定对象发行股份购买资产暨重大资产购买将基本解决上海上实与上实发展间存在的同业竞争，不存在损害投资者利益的情况。上海上实出具《避免同业竞争声明及承诺函》，有效维护了上实发展及所有股东的合法权益。"